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            二手房“帶押過戶”調查報告

            2022-9-27 9:06:23  來源:華夏時報  http://www.hxlexing.com/

              今年8月中旬以來,全國十多個城市發布了二手房“帶押過戶”的政策。


              9月21日,中國人民銀行廣州分行日前向轄內銀行機構下發了《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》,提出要充分認識推廣“帶押過戶”的意義,推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全,同時鼓勵結合實際探索“帶押過戶”模式?!?月23日,合肥不動產登記稱二手房交易可進行“帶抵押過戶”,“帶押過戶”政策再添一城。


              記者近期采訪了7個城市的“帶押過戶”政策實際執行情況,了解到,雖然政策呼聲較高,但由于目前政策發布時間尚短,落地推進需要時間,可實施該業務的銀行較少,而且對交易流程限制性要求比較多,要完全符合條件才能執行,實際達成操作的案例也很少。


              對于該項政策的隱性風險,目前部分城市已經開始提出解決方案,根據律師解析,前有《物權法》,后有《民法典》,兩者對于此事的司法解釋并不一樣,這也導致了《民法典》發布時間前后的交易,在房產抵押過戶的執行上,存在差異。


              各地紛紛推出“帶押過戶”政策


              國家相關部門多次強調靈活運用“一城一策”信貸政策支持剛性和改善性住房需求。全國各地紛紛啟用相關政策工具箱,截至2022年9月23日,已經有十多個城市集中發布了“帶押過戶”政策。


              而“帶押過戶”政策并非是近期的創新舉措。據悉,今年1月,珠海已經在全國率先推出了“帶押過戶”政策;8月17日,濟南宣布推出二手房“帶押過戶”的新登記模式,引發了較為廣泛的社會關注;9月21日,媒體消息稱中國人民銀行廣州分行對廣東轄內分支機構和商業銀行發文,鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。據悉這是目前國內金融監管部門首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件。9月23日,合肥等城市也宣布加入“帶押過戶”的隊伍。


              雖然,各地政策均涉及“帶押過戶”,但是政策發布的具體情況不盡相同。從政策發布的主體來看,廣州之前,各個城市的發布主體多為政府、不動產登記中心和司法局等,廣州加入后,銀行機構作為政策發布主體備受矚目;從發布的內容來看,早期發布的政策較為簡要,有的城市甚至并未公布政策內容,僅公布了政策實施的成果和具體操作流程,而后期發布的政策內容相對詳盡、全面,例如深圳和廣州的政策不僅提出了推行“帶押過戶”的模式,也提出對政策風險進行了考量,提到了“引入公證”的舉措。


              9月21日,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受《華夏時報》記者采訪時表示,今年以來,全國房地產政策環境不斷優化,但政策效果尚不明顯,當前購房者置業情緒并沒有實質性恢復,市場預期和信心整體仍偏弱?!皫а哼^戶”在節省資金成本的同時,也可以提高二手房交易效率,有利于激發二手房市場的交易活力,促進住房消費,預計未來將有更多城市跟進。


              同日,中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《華夏時報》記者采訪時指出,“帶押過戶”政策能夠活躍二手房的交易,而政策給賣家帶來便捷后,賣家也能盡快將賣房子獲得的資金投入到新的房子的購買上,進而帶動整體房地產市場。


              無須再高成本拆借“過橋資金”


              “帶押過戶”是指在買賣尚存按揭貸款的二手房時,賣方可不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶登記,買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。多方認為“帶押過戶”政策的好處很多,可謂省時、省力又省錢。


              據某地產業內人士向《華夏時報》記者介紹,傳統的二手房交易流程是用賣家自有款項還清房貸或者由買家的購房款墊付未結清房貸來實現“解押過戶”?!跋冗€款,拿到他項權證,網上備案,政務中心過戶,出新證。過完戶之后,需要重新進抵,然后才放款,銀行貸款直接轉到房東賬戶?!?月22日,該業內人士介紹道。


              “而雙方資金均不足的,就要向機構借錢’過橋’,部分機構‘過橋’費為所借金額的萬分之八/天?!痹摌I內人士補充道。如果按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”,借用時間為30天的話,則會產生2.4萬元的“過橋”費,借用的時間越長,產生的費用自然會越多。


              出賣過二手房的柳果(化名)在9月22日對《華夏時報》記者表示,當時手續比較繁瑣,整套流程下來,花了將近一個多月的時間。


              按照各地的“帶押過戶”政策初衷,進行該項操作不僅能夠省去繁瑣的流程,還能節省資金成本和縮短辦理時間。例如據南京不動產發布的公告,南京“帶押過戶”模式下,相關交易只需要一次申請,到一個窗口就可以進行抵押變更、轉移登記以及抵押設立三項業務的合并辦理。


              能達成執行條件的案例不多


              不過就目前各地的執行情況來看,政策效果尚未完全顯現。就政策實施情況,9月23到24日《華夏時報》記者采訪了多家中介以及銀行工作人員,發現可以執行該項政策的銀行比較有限,銀行方面也會有申請的各種要求,部分城市的執行在時效性上也沒有凸顯出優勢,部分銀行還需要收取一定費用。


              珠海一名中介人員告訴《華夏時報》記者,目前珠海建設銀行可以做“帶押過戶”,只能同行轉同行,辦理下來也需要1個月左右的時間。不過他也表示,目前做不做“帶押過戶”所花費的時間差不多。


              珠海建設銀行信貸經理告訴《華夏時報》記者,買家的貸款需要在建設銀行做,目前并未要求在同一家支行,買家資質正常就能做。除此以外需要收取擔保費,擔保費用為賣家貸款金額的千分之四。記者計算了一下,100萬元的貸款額的話,擔保費為4000元。


              福州一名中介人員告訴記者,福州的“帶押過戶”目前只有建設銀行和中信銀行可以做,其他的銀行還不行。目前,僅有少數能申請上“帶押過戶”,成功案例很少。需要滿足買房者貸款金額大于賣房者解壓金額、全商貸、買賣貸款銀行一致等方面的要求。目前,他所見的僅有一例成功的。


              南京一名中介人員告訴記者,據其所知,建行目前能辦這個業務,但“帶押過戶”也有硬性要求:買房是純商業貸款;買賣雙房的房貸銀行為同一家;買房貸款金額大于賣房還款金額;賣方房貸結息的時間是雙方貸款發生后。根據所跟蹤交易的辦理時間,該中介人士提到:“南京辦理相關業務不收費,但目前比不做帶押過戶的用時可能還要長?!?/p>


              除了珠海、南京、福州等部分城市,全國大部分城市的該項政策尚未完全執行。廣州一名工作人員告訴記者,政策可能會在9月底實施。海南中介人員稱政策雖然公布了,但是執行尚未落地。南京民生銀行某信貸經理告訴記者,目前的確有這個政策,還沒有正式發文實行,應該很快就會去實施。武漢中國銀行一名貸款經理稱聽說過這個政策,但是目前還沒有發文。


              存在債權人不好界定的風險?


              “買賣方沒有什么風險,只是節約交易成本,風險都在銀行?!?月21日,廣州一名中介人員告訴記者。珠海建設銀行一名信貸經理則稱“沒什么風險,流程上能快點”。


              9月24日,北京郵政儲蓄某貸款經理告訴《華夏時報》記者,目前北京沒有這種業務。不過他認為“帶押過戶”操作上存在難度。他認為這種操作相當于直接更改貸款人,這樣操作的話會存在債權人不容易界定的問題,比較“費勁兒”。他表示,賣房貸款還沒還完,債權是貸款銀行的,如果買家貸款銀行重新做抵押貸款,會存在界定難的問題,風險很大。他認為其實可以在房屋中介的監督下,借用客戶的預付款進行還款解壓,操作難度不大,風險也小。


              9月23日,資深律師彭艷軍向《華夏時報》記者分析指出,“帶押過戶”政策是符合《民法典》的精神,是有法律依據的。彭艷軍提到,《民法典》頒布前,《物權法》采取的是禁止抵押人轉讓抵押財產的立場,《民法典》實施后,《物權法》廢止,《民法典》采取的是抵押人可以轉讓抵押財產的立場。


              不過,彭艷軍也表示“帶押過戶”在實施過程中買方和銀行均存在一定的風險?!百I方的風險主要在于交易期間房屋可能被查封。交易過程中,若賣方出現無法償還到期債務的情況,則銀行有權要求查封、拍賣、變賣房屋,這將對買方造成不利影響,買方可能被迫解除買賣合同?!迸砥G軍分析道。


              彭艷軍表示銀行執行該項政策過程中也有一定風險?!般y行的風險在于抵押權的實現受到一定威脅。在抵押物未轉讓的情形下,基于原抵押人的誠實信用,抵押物的變賣拍賣通??梢皂槙车剡M行,而抵押物轉讓后,雖然抵押權可追及抵押物,但由于新的買受人拒不配合,往往會威脅抵押權人抵押權的順利實現?!?/p>


              彭艷軍還對“帶押過戶”成功實施的關鍵進行了分析。他認為,《民法典》實施后,“帶押過戶”成功實施的關鍵在于是否存在未經抵押權人同意禁止轉讓抵押財產的限制約定?!爱斒氯肆碛屑s定的,按照其約定”,也就是說,如果當事人的抵押合同中明確約定未經抵押權人同意不得轉移抵押財產,允許當事人約定限制這種自由。這種情況下,銀行方作為抵押權人不同意,就不能做“帶押過戶”。


              “帶押過戶”能否成功實施還取決于辦理抵押登記的具體時間節點。彭艷軍表示,如果是《民法典》施行前辦理抵押登記的不動產,《民法典》施行后想轉讓,則仍然會受經抵押權人同意的限制。對于《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產,抵押期間轉讓的,未經抵押權人同意,不予辦理轉移登記。


              不過值得注意的是,深圳、廣州等地對于“帶押過戶”實施的風險進行了政策把控。其中,深圳坪山區司法局提出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式。廣州相關政策文件則稱針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后,銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險,可引入公證或擔保等第三方機構,保障資金安全,防控業務風險。

             

             

                 建筑房產市場研究報告   責任編輯:S131


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